Balkon zur Wohnfläche zählen? 25% oder 50% nach WoFlV 

Die Wohnflächenberechnung ist von zentraler Bedeutung beim Mieten, Kaufen oder Verkaufen einer Immobilie. Besonders die Frage, ob und wie ein Balkon zur Wohnfläche zählt, sorgt häufig für Unsicherheiten. In diesem Ratgeber erhalten Sie eine rechtssichere Antwort – inklusive klärender Beispiele, Checklisten und praktischer Tipps. 

Warum die Balkon Wohnflächenberechnung entscheidend ist 

Die Wohnfläche ist maßgeblich für die Miete, den Kaufpreis und sogar die Betriebskostenabrechnung. Fehlerhafte Flächenangaben können zu Rückzahlungsansprüchen und Mietminderung führen. Die sogenannte 10-Prozent-Regel besagt: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, bestehen Anspruch auf Anpassung oder Schadenersatz. 

Balkone, Loggien und Dachterrassen werden nur anteilig angerechnet. Zählt der Balkon zur Wohnfläche? Ja, aber nie vollständig – und die Höhe der Anrechnung hängt vom jeweiligen Regelwerk ab. 

Zählt Balkon zur Wohnfläche? Die wichtigsten Berechnungsmethoden im Überblick 

Methode	Zuständig für	Balkonanrechnung	Rechtsgrundlage
WoFlV	Neue Verträge (seit 2004)	25% (Regelfall), bis 50% bei besonderer Eignung	Wohnflächenverordnung (WoFlV)
II. BV (alt)	Alte Verträge (vor 2004)	50%	Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
DIN 277	Nutzfläche	0% (nur Nutzfläche)	DIN 277

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit 2004 die maßgebliche Grundlage. Ältere Verträge richten sich eventuell noch nach der II. BV, bei der Balkone generell mit 50% angerechnet werden. DIN 277 wird vor allem für gewerbliche Zwecke genutzt und spielt bei Wohnflächenberechnungen in der Praxis kaum eine Rolle. 

Zählt ein Balkon zur Wohnfläche? Die WoFlV-Regel: Wohnflächenverordnung Balkon 25% oder 50% 

Diese Frage beschäftigt viele – von Mietern bis hin zu Käufern und Eigentümern. Denn: Die Einbeziehung eines Balkons in die Wohnfläche wirkt sich unmittelbar auf Miete, Kaufpreis und sogar auf Nebenkosten aus. Maßgeblich ist dabei die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die bundesweit regelt, wie Balkone, Loggien und Terrassen bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen sind. Doch gilt wirklich für jeden Balkon das gleiche Maß? Oder gibt es Ausnahmen? Und wann kann ein Balkon sogar bis zur Hälfte angerechnet werden? 

Zählt Balkon zur Wohnfläche: In der Praxis gibt es immer wieder Unsicherheiten, ob der Balkon nun mit 25% oder 50% zur Wohnfläche gerechnet werden darf. Viele Menschen glauben, dass es „ortsüblich“ sei, den Balkon mit 50% zu berücksichtigen – das stimmt aber nur bedingt. Im Folgenden erklären wir Ihnen, welche gesetzlichen Grundlagen gelten, was die Wohnflächenverordnung (WoFlV) konkret vorschreibt und worauf es bei der Berechnung wirklich ankommt. 

Der Regelfall: 25% Anrechnung 

Zählt Balkon zur Wohnfläche: Nach § 4 WoFlV werden Balkone, Loggien und Terrassen grundsätzlich zu einem Viertel in die Wohnfläche eingerechnet. Das gilt für alle Gebäude, die seit 2004 vermietet oder verkauft werden. 

Die Ausnahme: Bis zu 50% Anrechnung 

Eine höhere Anrechnung (bis 50%) ist nur möglich, wenn die Fläche „besonders wertsteigernd“ ist. Das ist selten und nur bei außergewöhnlicher Lage, hoher Ausstattung oder besonderer Nutzbarkeit gerechtfertigt. Soll ein Balkon zu 50% angerechnet werden, muss das begründet werden. Ein „ortsübliches Vorgehen“ (wie z. B. in Berlin geübt) ist kein rechtliches Argument; die Regelung der WoFlV gilt für ganz Deutschland. 

Klarstellung: 

Balkone zählen nie vollständig zur Wohnfläche – auch nicht bei Neubauten oder Luxusimmobilien. 

Balkon, Loggia, Dachterrasse: Unterscheidungen bei der Anrechnung 

• Balkon: Vorstehende Plattform an der Fassade – 25% (selten 50%). 

• Loggia: In das Gebäude integrierter, oft überdachter Außenraum – häufig höhere Bewertung möglich, wenn besonders wertsteigernd, ansonsten ebenfalls 25%. 

• Dachterrasse: Offenes, auf dem Dach gelegenes Areal – 25% bis 50% (je nach Lage und Ausstattung). 

• Wintergarten: Unbeheizt (25–50%), beheizt (100% Wohnfläche). 

Was Gerichte sagen: BGH-Urteile und ortsübliche Verkehrssitten 

Zählt Balkon zur Wohnfläche miete: Das Bundesgerichtshof (BGH)-Urteil VIII ZR 266/14 hat klargestellt: Bei Mieterhöhungen zählt die tatsächliche Wohnfläche – also nach WoFlV berechnet, nicht die Fläche, die im Mietvertrag angegeben ist. 
Berliner Urteile zeigen: Auch wenn lokal oft 50% angerechnet werden, ist das keine Rechtsgrundlage. Das Beispiel: Ein Balkon zur Straßenseite zählt auch in Berlin nur zu 25% zur Wohnfläche – außer, es gibt einen triftigen Grund. 

Wichtiger Hinweis: 
Im Mietvertrag explizit vereinbarte Flächenangaben sind zunächst einmal bindend – auch wenn sie von der WoFlV abweichen. Zählt Balkon zur Wohnfläche: Bei Streitfällen gilt aber das gesetzliche Maß. 

Checkliste: Was zählt zur Wohnfläche und was nicht? 

Zu 100% zur Wohnfläche zählen: 

• Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur 

• Beheizter Wintergarten 

Teilweise zählen: 

• Balkone, Loggien, Dachterrassen (25%, ggf. bis 50%) 

• Dachschrägen (nur ab 1 m Höhe, vgl. WoFlV § 4) 

Nicht zur Wohnfläche zählen: 

• Keller, Waschküche 

• Treppenräume mit mehr als drei Stufen 

• Schornsteine über 1,50 m Höhe und 0,10 m² Querschnitt 

Zählt Balkon zur Wohnfläche: Fazit und Handlungsempfehlungen 

Die Frage, ob ein Balkon zur Wohnfläche zählt und mit welchem Anteil, ist mehr als eine bürokratische Formalie – sie hat konkrete finanzielle und rechtliche Konsequenzen Wohnflächenverordnung Balkon 25 % oder 50. Wer als Mieter, Käufer oder Eigentümer die richtigen Informationen und Vorgehensweisen kennt, vermeidet teure Fehler und unnötige Streitigkeiten. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) schafft Klarheit: Balkone werden grundsätzlich nur zu einem Viertel angerechnet, es sei denn, es liegt ein begründeter Ausnahmefall vor, der eine höhere Bewertung rechtfertigt. 

Ein besonders häufiger Irrtum ist die Annahme, dass viele Großstädte oder „ortsübliche Gepflogenheiten“ eine höhere Anrechnung rechtfertigen – das ist falsch, solange die WoFlV ausdrücklich den Regelfall vorgibt. Gerade bei Mietbeziehungen oder beim Immobilienkauf lohnt es sich daher, die tatsächliche Wohnfläche sorgfältig zu überprüfen und bei Unstimmigkeiten aktiv zu werden. Zählt Balkon zur Wohnfläche: Was bedeutet das nun im Detail für die verschiedenen Interessengruppen? 

Für Eigentümer 

• Konservativ kalkulieren: Rechnen Sie Außenflächen grundsätzlich mit 25% an, außer es liegt ein begründeter Sonderfall vor. 

• Vertragstext präzise formulieren – am besten mit Verweis auf die WoFlV, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. 

Für Mieter und Käufer 

• Bei Flächenabweichungen über 10% handeln! Prüfen Sie die tatsächliche Wohnfläche und fordern Sie ggf. eine Anpassung der Miete. 

• Sachverständigen beauftragen – ein unabhängiger Gutachter kann die tatsächliche Wohnfläche bestimmen. 

• In der Betriebskostenabrechnung genau hinschauen – auch hier wird oft mit Balkonen und Terrassen „gerechnet“. 

Praktische Hinweise zur Messung 

• Zollstock oder Laser-Messgerät verwenden. 

• Bauzeichnungen prüfen – oft ist die tatsächliche Fläche kleiner als die im Grundbuch. 

• Achten Sie auf die Mindesthöhe von Räumen (nach WoFlV: 2 m, bei Dachschrägen ab 1 m). 

Visuelles Hilfsmittel: Beispielrechnung Balkon zur Wohnfläche 

Angenommen, ein Balkon hat 10 m² Fläche: 

• 25% Regel: 2,5 m² zählen zur Wohnfläche 

• 50% Regel (II. BV/Sonderfall): 5,0 m² zählen zur Wohnfläche 

Was bedeutet das für Mieter? 

• Mietminderung ist möglich, wenn die tatsächliche Wohnfläche deutlich kleiner ist als angegeben. 

• Betriebskostenabrechnungen prüfen – Balkonanteile dürfen nicht doppelt berechnet werden. 

• Vertragsprüfung: Im Zweifel einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren. 

Was bedeutet das für Verkäufer/Vermieter? 

• Preisanpassung: Beim Verkauf wirkt sich die korrekte Berechnung auf den Wert der Immobilie aus. 

• Steuerliche Konsequenzen: Die Wohnfläche beeinflusst u. a. die Grundsteuer. 

• Rechtskonformität: Vermeiden Sie Schadenersatzforderungen durch klare Angaben im Vertrag. 

Zusatzhinweise und externe Quellen 

• WoFlV-Gesetzestext: Die offizielle Wohnflächenverordnung ist beim Bundesministerium der Justiz einsehbar. 

• II. BV: Für ältere Verträge relevant, heute aber meist nur noch von historischem Interesse. 

• BGH-Urteil VIII ZR 266/14: Das Urteil verdeutlicht, dass die Berechnungsmethodik (WoFlV) Vorrang vor Vertragsangaben hat. 

• Lokale Mieterverbände und IVD: Weitere Informationen und Beratung für Mietrecht und Wohnflächenberechnung. 

So schützen Sie sich vor Fehlern, rechtlichen Auseinandersetzungen und finanziellen Nachteilen 

Die richtige Balkon-Wohnflächenberechnung ist kein „Detail“ – sie hat erhebliche Auswirkungen auf Ihr Portemonnaie und Ihre Rechtssicherheit. 25% ist der Regelfall nach WoFlV, 50% die seltene Ausnahme. Zählt Balkon zur Wohnfläche: Prüfen Sie Ihre Unterlagen, lassen Sie sich beraten und behalten Sie den Überblick – auch beim nächsten Wohnungsbesichtigungstermin!