Die Tücken der Dachschräge: So berechnen Sie die korrekte Wohnfläche im Dachgeschoss nach WoFlV 

Wenn Sie eine gemütliche Wohnung im Dachgeschoss mieten oder kaufen möchten, stolpern Sie schnell über ein kompliziertes Thema: die Wohnflächenberechnung Dachgeschoss. Die Wahrheit ist, dass die Flächenangaben in Mietverträgen oft fehlerhaft sind. Studien lassen sogar den Schluss zu, dass rund 70 % der Mietverträge in Deutschland nicht korrekt sind. Das kann teuer werden, denn die Wohnungsgröße ist die entscheidende Grundlage für die Festsetzung der Miethöhe und für die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung. 

Wir klären, welche Regeln bei der wohnraumberechnung dachschräge gelten und wie Sie sicherstellen, dass Sie nur für die Fläche bezahlen, die Sie auch wirklich nutzen können. 

Die goldene Regel der WoFlV: Höhe ist entscheidend 

Die korrekte Rechtsgrundlage 

Seit dem 1. Januar 2004 gilt in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese Verordnung bezieht sich dezidiert auf Mietwohnraum im Zusammenhang mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) und hat die ältere II. Berechnungsverordnung (BV) ersetzt. 

Wichtig zu wissen: Gerichte dachschräge Wohnfläche wenden in der Regel die WoFlV an, wenn im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart wurde. 

Die 3-Zonen-Regel für die dachschräge Wohnfläche 

Der entscheidende Faktor bei der Wohnflächenberechnung Dachschräge ist die lichte Höhe des Raumes. Da die Nutzbarkeit der Fläche unter der Schräge eingeschränkt ist, wird nicht jeder Quadratmeter gleich angerechnet: 

Raumhöhe (lichte Höhe)	Anrechnung auf die Wohnfläche
Mehr als 2 Meter	100%
Zwischen 1 Meter und 2 Meter	50%
Unter 1 Meter	0% (Nicht berücksichtigt)

Dieses Prinzip gilt übrigens auch für Flächen, die sich unter Treppen in der Wohnung befinden. 

Beispielrechnung nach WoFlV 

Nehmen wir an, Sie haben einen Raum im Dachgeschoss mit einer Grundfläche von 14 m² (4 m Breite x 3,50 m Tiefe): 

1. Der Bereich unter 1 Meter Höhe beträgt 1 m² (wird zu 0% angerechnet). 

2. Der Bereich zwischen 1 und 2 Metern Höhe beträgt 6 m² (wird zu 50% angerechnet, also 3 m²). 

3. Die verbleibende Fläche (7 m²) hat eine Höhe über 2 Meter (wird zu 100% angerechnet). 

Die berechnung Wohnfläche dachgeschoss ergibt: 14 m² Grundfläche – 1 m² (0%) – 3 m² (50% Abzug) = 10 m² anrechenbare Wohnfläche. 

Was gehört zur Wohnfläche Dachgeschoss und was nicht? 

Die WoFlV definiert exakt, welche Flächen hinzuzuzählen sind und welche nicht: 

Bereich	Anrechnung in %	Details laut WoFlV
Wohn-/Schlaf-/Kinderzimmer, Küche, Bad, Flure, Speisekammern	100%	Standard-Wohnräume.
Beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder	100%
Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder	50%	Gilt auch für ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume.
Balkone, Loggien, Terrassen	25% (max. 50%)	Die Höchstgrenze von 50% setzt eine entsprechende qualitative Bewertung voraus.
Flächen unter Dachschrägen/Treppen	100%, 50%, 0%	Siehe 3-Zonen-Regel oben.
Keller, Dachböden, Garagen, Waschküchen	0%	Ebenso wenig zählen Heizungsräume, Trockenräume oder gewerbliche/Geschäftsräume.

Besondere Einbauten und Konstruktionsteile 

Achten Sie dachschräge Wohnfläche besonders auf diese Details, da sie oft zu Fehlern führen: 

1. Fest eingebaute Gegenstände: Die Grundfläche von Öfen, Herden, Badewannen, Duschwannen, Einbaumöbeln und Heiz- oder Klimageräten wird hinzugerechnet (100%). 

2. Pfeiler und Säulen: Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen bleiben unberücksichtigt (0%), wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche größer als 0,1 m² beträgt. 

3. Nischen: Fenster- und Wandnischen zählen nur dann zur Wohnfläche, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 cm tief sind. 

4. Putzabzug: Nach der WoFlV wird die Fläche nach lichten Maßen ermittelt, ein früher üblicher Abzug von 3 % für Putz ist nicht mehr vorgesehen. 

Die DIN 277-Falle: Warum Sie die Norm prüfen müssen 

Wenn Sie die dachschräge Wohnfläche überprüfen, ist es entscheidend zu wissen, welche Norm im Vertrag steht. Neben der WoFlV kommt häufig die DIN 277 zur Anwendung. Die Unterschiede sind gravierend: 

Merkmal	WoFlV (Wohnflächenverordnung)	DIN 277
Wohnfläche	Grundfläche ist nicht identisch zur Wohnfläche.	Grundfläche ist identisch zur Wohnfläche.
Raumhöhe	Entscheidend (100%, 50%, 0% Zonen).	Spielt keine Rolle.
Keller, Garagen	Zählen nicht zur Wohnfläche.	Zählen zur Wohnfläche.

Wird die DIN 277 angewendet, fällt die Wohnfläche oft deutlich größer aus. Bei Dachgeschosswohnungen kann es zu Abweichungen von bis zu 40 Prozent kommen. 

Ein dramatisches dachschräge Wohnfläche Beispiel: Eine Dachwohnung, die nach DIN 277 74 m² groß ist, wird nach WoFlV nur mit 52 m² berechnet. Bei einem Mietpreis von 8 Euro pro m² macht das einen Unterschied von 176 Euro Miete pro Monat. 

Das Ende der 10-Prozent-Regel (Wichtiges Urteil) 

Bis 2015 tolerierten Gerichte eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten von bis zu zehn Prozent. Doch diese sogenannte 10-Prozent-Regel ist nun ausgeschlossen. Nach dachschräge Wohnfläche einem neueren Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ BGH VIII ZR 266/14) ist für Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhungen ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. 

Ihre Konsequenz: Liegt eine Falschangabe vor, können Sie eine Mietminderung sogar rückwirkend geltend machen. 

Praktische Tipps: So messen Sie Ihre Dachschräge richtig dachschräge Wohnfläche 

Um die korrekte berechnung Wohnfläche dachgeschoss zu gewährleisten, ist präzises Messen erforderlich. 

Das richtige Werkzeug und die Methode 

• Werkzeug: Ein Laserentfernungsmesser (Laserentfernungsmesser) hilft Ihnen beim schnellen und genauen Ausmessen der Wohnfläche. 

• Raumaufteilung: Teilen Sie verwinkelte Räume oder den Bereich unter der Dachschräge gedanklich in mehrere Teile oder in rechtwinklige Dreiecke auf. Das vereinfacht die Messung und Sie behalten den Überblick, wenn Sie die Ergebnisse in einen groben Grundflächenplan übertragen. 

• Markieren der Zonen: Um die Grenzen der 100%-, 50%- und 0%-Zonen zu bestimmen, müssen Sie die Stellen finden, an denen die lichte Höhe exakt 1 Meter und 2 Meter beträgt. Sie können den Laserentfernungsmesser am Rand der Fläche auf den Boden stellen und ihn langsam zur Raummitte bewegen. Sobald 1 Meter angezeigt wird, markieren Sie die Stelle, und wiederholen den Vorgang bei 2 Metern. 

Clever nutzen, was nicht zur Wohnfläche dachgeschoss zählt 

Flächen unter einem Meter Höhe zählen nicht zur Wohnfläche (0%). Diese Nischen lassen sich jedoch hervorragend als dachschräge Wohnfläche Stauraum unter der Dachschräge nutzen. 

Wenn Sie maßgeschneiderte Möbel (wie Einbauschränke) für Ihre Schräge planen, ist es nötig, den genauen Grad der Neigung (Neigungswinkel) zu bestimmen, damit der Schreiner die Möbel perfekt anpassen kann. 

Im Zweifelsfall: Gutachter beauftragen 

Gerade beim Kauf einer Immobilie sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung einen Gutachter beauftragen, um die Fläche exakt zu prüfen. Dies ist eine sinnvolle Investition, da die nachträgliche Geltendmachung von Schadenersatz oder Kaufpreisminderungen deutlich schwieriger ist. Auch wenn Sie einen Kredit für einen Neubau benötigen, sind die exakten Flächenangaben für den Kreditantrag unabdingbar.