Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche? 

Welche räume zählen nicht zur wohnfläche – eine Frage, die Mieter, Käufer und Eigentümer gleichermaßen beschäftigt, da die korrekte definition wohnfläche direkt Einfluss auf Miete, Kaufpreis, Nebenkosten und sogar bauliche Gegebenheiten hat. Vielen Menschen ist nicht klar, was genau zur wohnfläche gehört und warum es bei der Flächenberechnung immer wieder zu Unstimmigkeiten kommt. 
Diese Unsicherheiten entstehen, weil wohnfläche nicht mit „Nutzfläche“ gleichzusetzen ist – und nicht jeder zugängliche Raum wird für den Quadratmeterpreis tatsächlich angerechnet. So zählen beispielsweise Keller, Speicher, Balkone und Nischen oft nicht oder nur anteilig zur wohnfläche. Die gesetzliche Grundlage für diese Unterscheidungen findet sich in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) sowie anderen Normen wie DIN 277. 
Wer als Mieter, Käufer oder Eigentümer potenzielle Fallstricke vermeiden möchte, sollte daher genau wissen, was ist wohnfläche – und sich bewusst machen, dass die korrekte Flächenermittlung nicht nur Vertrauen schafft, sondern auch rechtsverbindliche Konsequenzen nach sich ziehen kann. 

Was zählt zur Wohnfläche? Grundlagen 

was zählt zur wohnfläche haus – das entscheidet sich erst, wenn man weiß, nach welcher Regelung die definition wohnfläche angewendet wird. In Deutschland sind die wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 die wichtigsten gesetzlichen und normativen Grundlagen für die Berechnung. Laut woflv zählen beispielsweise Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Esszimmer, Flure innerhalb der Wohnung sowie beheizte Wintergärten immer zur wohnfläche. Entscheidend ist hierbei, dass die Grundfläche – also die Fläche innerhalb der fertigen Wände, gemessen in lichten Maßen – nur dann vollständig angerechnet wird, wenn die Raumhöhe mindestens zwei Meter beträgt. Ist sie niedriger, wird die Fläche anteilig berechnet. 

Was zählt zu wohnfläche nach DIN 277 unterscheidet sich teils deutlich: Hier werden alle der Wohnung zugehörigen Räume als Nutzfläche betrachtet – also auch Flure, Balkone und Dachböden, sofern kein separates Kategoriensystem vereinbart wurde. Bei woflv hingegen bleibt klar, dass was zählt zur wohnfläche haus vor allem die tatsächlich zu Wohnzwecken genutzte Fläche ist, während Zusatzräume wie Waschküchen, Keller oder unbeheizte Dachböden außen vor bleiben. Die wichtigsten Räume, die immer dazugehören, sind gut in den geltenden Verordnungen definiert – damit Verwirrung vermieden wird und für Mieter, Verkäufer und Bauherren klar ist, worauf es bei der definition wohnfläche tatsächlich ankommt. 

Welche Räume zählen nicht zur wohnfläche 

welche räume zählen nicht zur wohnfläche – diese Frage kommt immer wieder auf, wenn es um die korrekte Berechnung von was zählt zur wohnfläche haus geht und häufig zu Unsicherheiten führt. Die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung der wohnfläche liefern in Deutschland vor allem die Wohnflächenverordnung (WoFlV) sowie die DIN 277 mit zum Teil unterschiedlichen Regelungen. Doch was zählt tatsächlich nicht dazu? 

Folgende Räume zählen grundsätzlich nicht zur wohnfläche nach WoFlV: 

• Keller: Diese Flächen bleiben außen vor, es sei denn, es handelt sich um eine vollwertige Wohnung im Hauskeller, was selten der Fall ist. 

• Dachboden: Auch Dachböden zählen nicht zur wohnfläche, solange sie nicht als Wohnraum ausgebaut sind. 

• Garagen: Parkplätze und Abstellmöglichkeiten für Fahrzeuge sind ausgenommen. 

• Waschküchen, Heizungsräume, Technikräume: Diese Wirtschaftsräume dienen nicht dem Wohnen und bleiben unberücksichtigt. 

• Abstellräume außerhalb der Wohnung: Genauso wenig zählen Abstellkammern oder Trockenräume, die nicht direkt zur eigentlichen Wohnung gehören. 

• Terrassen, Balkone, Loggien: Sie werden nur anteilig angerechnet – in der Regel 25 bis 50 Prozent, je nach Ausstattung und Nutzbarkeit. 

• Nicht beheizte Wintergärten: Nur der beheizte Wintergarten zählt voll, der unbeheizte zum Teil oder gar nicht, abhängig von der Regelung. 

• Schwimmbäder: In der Regel zählen sie ebenfalls nicht oder nur anteilig zur wohnfläche. 

• Fenster- und Türnischen: Nur wenn sie mindestens 13–14 cm tief und bis zum Boden reichen, dürfen sie einbezogen werden; ansonsten nicht. 

• Treppen: Treppen mit mehr als drei Stufen bleiben außen vor, kürzere werden voll angerechnet. 

• Flächen mit geringer Raumhöhe: Alles unter 1 Meter Raumhöhe wird gar nicht einbezogen; zwischen 1 und 2 Metern zählt die Fläche nur zur Hälfte. 

Rechtliche Grundlagen und Ausnahmen in einzelnen Bundesländern: 
Die wohnflächenverordnung (§ 2 WoFlV) regelt klar, welche räume zählen nicht zur wohnfläche. Die DIN 277 unterscheidet sich hier teils deutlich: So können nach DIN 277 alle Räume zur wohnfläche gezählt werden, solange keine gesonderte Kategorie gebildet wird. In der Praxis ist jedoch die WoFlV meist verbindlich, insbesondere bei Mieten und im Energieausweis. Einige Bundesländer – etwa Berlin und Hamburg – haben zusätzliche Sonderregelungen für die Berechnung der wohnfläche bei Räumen mit besonderen Nutzungen wie Dachgeschosswohnungen oder Gewerberäumen. 

Praxisbeispiele und typische Fehler: 
Ein häufiger Irrtum ist, dass der Keller als Wohnfläche eingetragen wird. Auch Balkone oder Wintergärten, die im Exposé als „große, ungedeckte Fläche mit Blick ins Grüne“ beworben werden, sind in der Regel nur zu einem Bruchteil anrechenbar. Wer nachmessen lässt, kann bares Geld sparen – etwa bei zu hoher Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Im Extremfall kann eine zu hohe wohnfläche auch zu welche räume zählen nicht zur wohnfläche Problemen bei der Grundsteuer oder beim Immobilienverkauf führen. 

Unterschiede zwischen Wohnfläche und Nutzfläche 

Welche Räume zählen nur zur Nutzfläche und nicht zur wohnfläche? Die Differenzierung ist zentral für Mieter, Käufer und Eigentümer, da diese beiden Begriffe im deutschen Immobilienrecht unterschiedlich behandelt werden. Nach DIN 277 umfasst die Nutzfläche alle Gebäudeteile, die einem bestimmten Zweck dienen – also nicht nur Wohn-, sondern auch Büro-, Gewerbe- und Lagerflächen, inklusive Räume wie Keller, Dachböden, Garagen und Abstellräume, sofern sie nicht ausnahmsweise als Wohnraum ausgebaut sind. Funktionsflächen (Heizungs-, Technik- und Maschinenräume, Ver- und Entsorgungsschächte), Verkehrsflächen (Flure, Treppenhäuser, Eingangsbereiche) sowie Sanitärräume und Garderoben fallen ebenso darunter. 

Abgrenzung zur Wohnfläche: Im Gegensatz dazu zählt die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) ausschließlich die Fläche, die tatsächlich zum dauerhaften Wohnen und Wohnaufenthalt genutzt wird. Hierzu gehören Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Kinderzimmer, Esszimmer und Flure innerhalb der Wohnung. Faktoren wie ausreichende Raumhöhe, Beheizbarkeit und gewöhnliche Wohnnutzung sind entscheidend. Balkone, Loggien und Terrassen werden nur anteilig angerechnet, während Nebenträume wie Keller, Waschküche, Heizungsräume, Garagen, Abstellräume außerhalb der Wohnung und nicht beheizte Räume ausdrücklich nicht zur wohnfläche zählen. Eine klare definition wohnfläche ist deshalb für Vertragserstellung, Bewertung und Besteuerung essenziell. 

Relevanz für Mietvertrag, Kaufvertrag, Grundsteuer: Die definition wohnfläche ist wesentlich, da sie den Wert von Miete und Kaufpreis direkt beeinflusst und ausschließlich als wohnfläche angegebene Räume bei der Grundsteuer und im Energieausweis relevant sind. Wer als Vermieter oder Verkäufer beispielsweise den Keller fälschlich als wohnfläche erfasst, riskiert mietrechtliche oder kaufpreisrelevante Folgen. Auch das Finanzamt erkennt nur die wohnfläche im eigentlichen Sinne an – was gerade bei Eigentumswohnungen, Mietverträgen und Verkaufskonditionen eine zentrale Rolle spielt. 

Rechtliche Besonderheiten und häufige Streitfälle bei der Wohnflächenberechnung 

Welche räume zählen nicht zur wohnfläche – diese Frage prägt viele rechtliche Auseinandersetzungen im deutschen Immobilienmarkt. Die Rechtsgrundlagen der Wohnflächenberechnung finden sich vor allem in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) sowie im Miet- und Kaufrecht. Die WoFlV ist für Mietverträge über preisgebundenen Wohnraum zwingend; bei frei finanziertem Wohnraum kann jedoch abweichend auch die DIN 277 oder die II. Berechnungsverordnung vereinbart werden. Lässt sich aus dem Vertrag keine Einigung ableiten, gilt in der Regel die WoFlV. 

Typische Streitfälle entstehen, wenn im Exposé oder Mietvertrag falsche Angaben zur wohnfläche gemacht werden, etwa weil Zusatzräume wie Keller, Dachboden oder Abstellräume fälschlich einbezogen werden, obwohl diese laut woflv klar ausgeschlossen sind. Auch die Frage, ob balkone, terrassen oder loggien zu 25%, 50% oder überhaupt einbezugsfähig sind, führt regelmäßig zu Konflikten, da hier die Berechnungsmethoden abweichen können. was zählt zur wohnfläche haus nach WoFlV unterscheidet sich teilweise deutlich von der DIN 277 – vor allem bei wirtschaftlich genutzten oder mehrfach genutzten Gebäuden. So führt die DIN 277 oft zu deutlich höheren Flächenangaben, da sie mehr Räume zulässt. 

Konsequenzen bei falscher Wohnflächenangabe sind nicht zu unterschätzen: Nach aktueller Rechtsprechung des welche räume zählen nicht zur wohnfläche Bundesgerichtshofs kann eine Abweichung der tatsächlichen wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10% zur Mietminderung berechtigen; auch Schadensersatzansprüche und Rückforderung überbezahlter Miete sind möglich, insbesondere, wenn der Vertrag keine abweichenden Vereinbarungen trifft. Im Kaufrecht kann eine falsche wohnflächenangabe zur Anfechtung des Vertrags oder einem Nachzahlungsanspruch führen, falls der Käufer sich auf die Angaben verlassen hat. 

Tipps und Empfehlungen: 

• Immer selbst nachmessen oder ein professionelles Aufmaß durch einen Sachverständigen vornehmen lassen, besonders vor Miet- oder Kaufvertragsabschluss. 

• Im Zweifel unabhängige Gutachten einholen, um rechtssichere Daten zu erhalten. 

• Vertragliche Regelungen zu was zählt zur wohnfläche haus nachverfolgen und ggf. anpassen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. 

• Aktuelle Rechtsprechung im Blick behalten, da sich der Umgang mit welche räume zählen nicht zur wohnfläche regelmäßig weiterentwickelt. 

FAQ – Häufige Fragen rund um die Wohnfläche 

Welche räume zählen nicht zur wohnfläche? 

Abstellräume, Keller, Dachböden, Heizungs- und Technikräume, Garagen sowie Waschküchen außerhalb der Wohnung zählen nicht zur wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). 

Zählen Flure zur Wohnfläche? 

Ja, Flure innerhalb der Wohnung zählen voll dazu, sofern sie nicht als reine Verkehrsfläche gelten. 

Wie werden Balkone, Terrassen und Loggien angerechnet? 

Balkone, Terrassen, Loggien werden bei der wohnflächenverordnung nur mit 25–50% ihrer Fläche angerechnet, je nach Ausstattung und Qualität. 

Was zählt zur wohnfläche haus? 

Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad, Küche, Kinder- und Esszimmer sowie beheizte Wintergärten und Abstellräume innerhalb der Wohnung zählen komplett, sofern sie mindestens zwei Meter hoch sind. 

Was zählt zu wohnfläche aus rechtlicher Sicht? 

Aus Sicht der WoFlV: alles, was dauerhaft und unmittelbar zum Wohnen genutzt wird – allerdings nur innerhalb der vier Wände der Wohnung, sofern die Raumhöhe stimmt. 

Unterscheiden sich die Regeln nach DIN 277 und WoFlV? 

Ja, die DIN 277 zählt auch zahlreiche Funktions- und Wirtschaftsflächen dazu, während die WoFlV klar zwischen Wohn- und Nebennutzflächen trennt. 

Was passiert, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben ist? 

Eine zu hohe Angabe kann zu Mietminderung oder Schadensersatz führen, daher sollte die wohnfläche immer sorgfältig nachgemessen werden. 

Die Wohnflächenberechnung sicher gestalten 

Die korrekte Ermittlung der wohnfläche ist für Mieter, Käufer und Verkäufer gleichermaßen essenziell – sie bestimmt nicht nur den Marktwert und die Miete, sondern schafft auch Transparenz und Vertrauen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Was ist wohnfläche? Nach der gesetzlichen definition wohnfläche (WoFlV) zählen ausschließlich diejenigen Räume, die tatsächlich zum dauerhaften Wohnen genutzt werden können. Flächen wie Keller, unbeheizte Wintergärten oder Balkone bleiben außen vor oder werden nur anteilig berücksichtigt. 

Wer sich unsicher ist, sollte immer Experten – etwa Immobiliengutachter oder Fachanwälte – hinzuziehen, um Streitigkeiten oder finanzielle Nachteile zu vermeiden. Die Dokumentation der Berechnung und die Einbindung unabhängiger Gutachter erhöht die Rechtssicherheit erheblich. 

Mit der fortschreitenden Digitalisierung im Immobilienmarkt wird auch die Wohnflächenberechnung zunehmend digitalisiert – etwa durch Laserscan-Verfahren oder 3D-Modelle. Solche Innovationen steigern die Präzision, machen die Prozesse transparenter und helfen, Fehlerquellen deutlich zu minimieren. Dennoch bleibt die genaue Kenntnis der definition wohnfläche und der aktuellen rechtlichen Vorgaben unverzichtbar, um die eigenen Immobilienentscheidungen auf eine sichere Basis zu stellen.