Wohnflächenberechnung nach WoFlV & DIN 277: Der vollständige Ratgeber für Mieter und Eigentümer 

Die Berechnung Wohnfläche ist entscheidend für Miet- und Kaufverträge, Betriebskostenabrechnungen und sogar die Grundsteuer. Eine fehlerhafte Angabe kann teure rechtliche Konsequenzen haben. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Wohnfläche nach aktuellen Vorgaben (WoFlV, DIN 277) korrekt berechnet wird, welche Flächen anrechenbar sind und welche Folgen Abweichungen haben können – inklusive aller Sonderfälle, aktueller BGH-Urteile und Experten-Tipps. 

Berechnung Wohnfläche: Die Wichtigkeit der korrekten Wohnflächenberechnung 

• Einfluss auf Miete und Kaufpreis: Eine zu hoch ausgewiesene Wohnfläche erhöht den Quadratmeterpreis – sowohl beim Mieten als auch beim Kauf. Mieter oder Käufer zahlen im ungünstigsten Fall zu viel, während Immobilienbesitzer bei zu niedriger Angabe Einnahmen verlieren. 

• Relevanz für Nebenkosten und Betriebskostenabrechnungen: Die anteiligen Nebenkosten werden oft auf Basis der Wohnfläche verteilt. Fehler bei der Berechnung führen zu falschen Abrechnungen. 

• Grundsteuer-Berechnung: Die Wohnfläche kann die Grundsteuer beeinflussen, auch wenn hier meist die Grundstücksfläche im Fokus steht. 

• Versicherungen: Die Wohngebäudeversicherung basiert auf der Wohnfläche – im Gegensatz zur Hausratversicherung, die an den versicherten Wert gebunden ist. 

Grundlagen – Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche richtig definieren 

• Wohnfläche: Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zum Wohnen genutzt werden. Dies umfasst Wohnzimmer, Schlafzimmer, zählt küche zur wohnfläche, Badezimmer etc. 

• Grundfläche: Die gesamte von einem Gebäude überbaute Fläche auf dem Grundstück. Sie ist vor allem für die Grundsteuer relevant. 

• Nutzfläche: Neben wohnbezogenen Flächen zählen hier auch nicht ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Bereiche wie Kellerräume, Dachböden, Treppenhäuser und Abstellräume. 

Welche Normen und Verordnungen gelten für die Berechnung Wohnfläche? 

• Wohnflächenverordnung (WoFlV): Seit 1. Januar 2004 gesetzlicher Standard, insbesondere bei Sozialwohnungen und bei fehlender vertraglicher Regelung. Die WoFlV ist vor Gericht meist maßgeblich. 

• DIN 277: Führt oft zu höherer Quadratmeterzahl, da sie Dachschrägen, Balkone und Terrassen vollständig berücksichtigt. Für Vermieter oft vorteilhaft, für Käufer und Mieter teurer. 

• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV): Bis 31. Dezember 2003 gültig, heute nur in Altfällen noch relevant. 

• DIN 283: Veraltete Methode, nur bei expliziter vertraglicher Vereinbarung anwendbar. 

Kernbereiche – Was zählt zur Wohnfläche eines Hauses? 

Nach WoFlV gelten folgende Grundsätze: 

• Küche zur Wohnfläche: Ja, Küchen und Essbereiche werden vollständig angerechnet. 

• Bad zur Wohnfläche: Ja, Badezimmer, Toiletten und Gästebäder zählen vollständig. 

• Weitere 100%-Räume: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Flure, Speisekammern und Abstellräume innerhalb der Wohnung. 

• Dachschrägen: Nur Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern zählen voll (100%). Zwischen 1 und 2 Metern: 50%, unter 1 Meter: 0%. 

• Treppen: Treppen mit mehr als drei Steigungen zählen nicht zur Wohnfläche. Raumteile unter Treppen nur bei mindestens 2 Meter lichter Höhe. 

• Balkone, Terrassen, Loggien: Nach WoFlV nur zu 25% (maximal 50% bei besonderem Wohnwert) anrechenbar. 

• Wintergärten und Schwimmbäder: Unbeheizt 50%, beheizt 100%. 

• Nicht zur Wohnfläche: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Garagen, Heizungsräume. 

• Pfeiler, Säulen, Schornsteine: Werden abgezogen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Metern und eine Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmetern haben. 

• Nischen: Fenster- und Wandnischen zählen nur, wenn sie bis zum Fußboden reichen und tiefer als 0,13 Meter sind. 

Was gehört zur wohnfläche eines hauses? Sonderflächen und die Rolle der Raumhöhe 

• Dachschrägen berechnung wohnfläche (WoFlV): Unterschiedliche Anrechnung je nach Höhe (siehe oben). 

• DIN 277: Keine Berücksichtigung der Raumhöhe – Dachgeschosswohnungen fallen hier oft deutlich größer aus als nach WoFlV. 

• Barrierefreiheit: Bei barrierefreien Wohnungen können zusätzliche Platzanforderungen (z. B. breitere Flure) die Wohnflächenberechnung beeinflussen. 

Balkone, Terrassen und Wintergärten: Anrechnung von Außenflächen 

Fläche	WoFlV (Anrechnung)	DIN 277 (Anrechnung)
Balkon	25 % (max. 50 %)	100 %
Terrasse	25 % (max. 50 %)	100 %
Wintergarten, Schwimmbad (unbeheizt)	50 %	100 %
Wintergarten, Schwimmbad (beheizt)	100 %	100 %

Was zählt nicht zur Wohnfläche? (Ausschlusskriterien) 

• Keller, Dachboden, Waschküche, Garage, Heizungsraum 

• Treppen mehr als drei Steigungen 

• Flächen mit weniger als 1 Meter lichter Höhe 

• Pfeiler, Säulen, Schornsteine (siehe oben) 

Rechtsfolgen bei Abweichungen der Wohnflächenberechnung (BGH-Rechtsprechung) 

• Mietminderung: Liegt die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der vertraglich vereinbarten, besteht ein Minderungsanspruch auf die gesamte Differenz (BGH-Rechtsprechung). 

• Rückforderung: Zu viel gezahlte Miete oder Nebenkosten der letzten drei Jahre können zurückgefordert werden. 

• Mieterhöhungen: Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen gilt immer die tatsächliche Wohnfläche – selbst wenn sie größer ist als im Vertrag steht (BGH, 18.11.2015). 

• Kaufrecht: Bei Abweichungen von mehr als 10 % beim Kaufvertrag besteht ebenfalls ein Rückzahlungsanspruch. 

Berechnung Wohnfläche: Experten-Tipps und Empfehlungen zur Überprüfung 

• Fachkundiges Aufmaß: Bei Zweifeln sollte ein Sachverständiger oder Architekt die Wohnfläche offiziell messen. 

• Zählt bad zur wohnfläche? Vertragliche Regelung: Vermieter können vereinbaren, dass die Miethöhe nicht auf der Wohnfläche basiert, um späteren Minderungsansprüchen vorzubeugen. 

• Dokumentation: Bewahren Sie alle Unterlagen und Berechnungen sorgfältig auf. 

Praktisches Rechenbeispiel: Dachgeschosswohnung 

Angenommen, eine Dachgeschosswohnung hat laut Grundriss 74 m² (DIN 277). Nach WoFlV werden jedoch nur Flächen mit mindestens 2 m Raumhöhe voll angerechnet, Flächen zwischen 1 und 2 m zu 50 %. Berechnung Wohnfläche: Das ergibt nach WoFlV beispielsweise nur 52 m² Wohnfläche. Bei einem Mietpreis von 10 €/m² bedeutet das einen Unterschied von 220 € pro Monat! 

Gegenüberstellung: WoFlV vs. DIN 277 

Raum/Fläche	WoFlV	DIN 277
Küche, Bad, Wohnzimmer	100 %	100 %
Dachschräge ≥ 2 m	100 %	100 %
Dachschräge 1–2 m	50 %	100 %
Dachschräge < 1 m	0 %	100 %
Balkon/Terrasse	25 % (max. 50 %)	100 %
Wintergarten (unbeheizt)	50 %	100 %
Wintergarten (beheizt)	100 %	100 %
Keller, Dachboden	0 %	0 % (Nutzfläche)

Hinweis zu aktueller BGH-Rechtsprechung 

Der Bundesgerichtshof stellt klar: Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen gilt immer die tatsächliche Wohnfläche – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Berechnung Wohnfläche: Mieter können bei Abweichungen zu ihren Gunsten Rückzahlungen verlangen. 

Checkliste zur Wohnflächenberechnung 

• Welche Berechnungsmethode ist vertraglich vereinbart? 

• Wer hat die Wohnfläche gemessen (Mieter, Vermieter, Sachverständiger)? 

• Sind alle anrechenbaren Flächen korrekt berücksichtigt? 

• Gibt es Sonderflächen (Dachschrägen, Balkone, Wintergärten)? 

• Liegt eine Abweichung von mehr als 10 % vor? 

• Sind alle Unterlagen und Berechnungen dokumentiert? 

Rechtssicherheit, Praxistipps und langfristige Vorsorge für Mieter und Eigentümer 

Die Berechnung Wohnfläche ist komplex, aber für Miet- und Kaufverträge entscheidend. Die WoFlV ist der gesetzliche Standard, während die DIN 277 vor allem bei gewerblichen Objekten oder vertraglicher Vereinbarung zum Tragen kommt. Fehler bei der Berechnung können teure rechtliche Konsequenzen haben – von Mietminderung bis Rückabwicklung eines Kaufvertrags. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Sachverständigen beraten und sichern Sie sich mit einer korrekten Dokumentation ab.